Come comprare a un’asta giudiziaria
Dove si trovano le vendite, come si fa un’offerta, quanto costa davvero e cosa controllare prima.
Cos’è una vendita giudiziaria
Quando un debito non viene pagato, il tribunale può mettere in vendita i beni del debitore: case, terreni, garage, ma anche auto, macchinari e arredi. La vendita la gestisce un professionista delegato dal giudice, con regole fisse scritte in un avviso pubblico. Non c’è un venditore con cui trattare: c’è una procedura, uguale per tutti.
Tutte le vendite sono pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. Su Optoo le trovi raccolte nella sezione Aste giudiziarie, divise per categoria e per città, con la scheda del tribunale, la data della vendita, il prezzo base e la descrizione del lotto.
I documenti da leggere, sempre
Ogni vendita ha tre documenti: l’ordinanza o l’avviso di vendita, che dice come e quando si partecipa; la perizia, cioè la stima fatta da un tecnico nominato dal tribunale, con lo stato dell’immobile, le planimetrie e le eventuali irregolarità; e, se c’è, la relazione sullo stato di occupazione.
La perizia è la parte che conta di più. Dice se l’immobile è libero o occupato, se ci sono abusi edilizi da sanare, quali spese condominiali risultano non pagate. Un prezzo base basso spesso si spiega lì dentro.
Visitare prima di offrire
Si può visitare, ed è gratis. La visita si chiede al custode giudiziario, in genere dal Portale delle Vendite Pubbliche con una richiesta online, e viene fissata nei giorni indicati nell’avviso. Nessuno compra una casa dalle foto della perizia: la visita è il momento in cui si capisce se il prezzo ha senso.
Su Optoo la scheda descrive il lotto e la procedura, ma la visita non si chiede da qui: la fissa il custode nei giorni indicati nell’avviso, ed è uno dei passaggi in cui conviene farsi accompagnare da chi quella procedura la conosce.
Come si fa l’offerta
L’offerta è irrevocabile e si presenta entro il termine scritto nell’avviso, quasi sempre per via telematica tramite il Portale, con identità digitale e firma. Nella maggior parte delle vendite si può offrire anche meno del prezzo base, fino a un quarto in meno: è l’offerta minima, indicata nella scheda.
Insieme all’offerta si versa una cauzione, in genere il dieci per cento del prezzo offerto, con bonifico sul conto della procedura. Se non ti aggiudichi il bene, la cauzione torna indietro. Se ci sono più offerte valide, il delegato apre una gara al rialzo fra gli offerenti, con un rilancio minimo fissato nell’avviso.
Dopo l’aggiudicazione: costi e tempi
Chi si aggiudica il bene versa il saldo entro il termine scritto nell’avviso, di solito entro centoventi giorni. Oltre al prezzo ci sono le imposte sul trasferimento e i compensi della procedura, indicati nell’avviso: vanno messi in conto prima di offrire, non dopo.
Il trasferimento avviene con un decreto del giudice, che ordina anche la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti sull’immobile. Attenzione alle spese condominiali: per legge chi compra risponde delle quote non pagate dell’anno in corso e di quello precedente. E il bene si acquista nello stato in cui si trova: non c’è garanzia per i vizi, per questo la perizia e la visita contano così tanto.